Kosten und Gebühren nach dem Zuschlag: Handänderungssteuer & Co.

Der Zuschlagspreis ist nicht der Endpreis. Bei Liegenschaften kommen Kosten dazu, die Sie zusätzlich bezahlen müssen – und die je nach Kanton unterschiedlich hoch sind. Was genau dazugehört, regelt die Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG); die konkreten Beträge stehen in den Steigerungsbedingungen.

Was im Zuschlagspreis enthalten ist

Auf Abrechnung am Zuschlagspreis werden verrechnet:

• bar zu bezahlende Beträge: fällige pfandgesicherte Kapitalforderungen, fällige Zinsen inklusive Verzugszinsen und Betreibungskosten, Verwaltungskosten (soweit nicht durch Erträge gedeckt), die Verwertungskosten und ein allfälliger Mehrerlös (Art. 46 VZG);
• übernommene Schulden: nicht fällige Pfandforderungen, die Ihnen überbunden werden (Art. 46 Abs. 3 VZG, Art. 135 SchKG), samt den bis zum Steigerungstag laufenden Zinsen, sofern die Bedingungen nichts anderes bestimmen (Art. 48 VZG).

Was zusätzlich dazukommt

Ohne Anrechnung an den Zuschlagspreis müssen Sie nach Art. 49 Abs. 1 VZG bezahlen:

1. Kosten der Eigentumsübertragung und der erforderlichen Löschungen und Änderungen im Grundbuch und in den Pfandtiteln,
2. die Handänderungsabgaben,
3. die im Zeitpunkt der Versteigerung noch nicht fälligen Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht, die deshalb nicht im Lastenverzeichnis stehen – zum Beispiel Gebäudeversicherungsprämien oder Liegenschaftssteuern,
4. laufende Abgaben für Gas, Wasser, Elektrizität und dergleichen.

Zu weiteren Zahlungen über den Zuschlagspreis hinaus sind Sie nur verpflichtet, wenn die Steigerungsbedingungen es vorsehen (Art. 49 Abs. 2 VZG). Lesen Sie die Bedingungen deshalb genau. Häufig verlangt das Amt an der Steigerung eine Anzahlung, mit der diese Kosten gedeckt werden; Mehrkosten werden nachgefordert, Überschüsse zurückerstattet.

Handänderungssteuer: je nach Kanton

Handänderungsabgaben werden von den Kantonen bzw. Gemeinden erhoben, nicht vom Bund. Die Regelungen sind sehr unterschiedlich; die Eidgenössische Steuerverwaltung gibt in ihrer Steuerdokumentation einen Überblick. Einige Beispiele aus dieser Übersicht:

• Der Kanton Zürich erhebt seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr (Kanton Zürich); es fallen aber Notariats- und Grundbuchgebühren an.
• Uri, Glarus, Zug und Schaffhausen kennen laut ESTV lediglich Grundbuchgebühren statt einer eigentlichen Handänderungssteuer.
• Schwyz erhebt laut ESTV weder eine Handänderungssteuer noch Handänderungs- bzw. Grundbuchgebühren dieser Art.
• In den übrigen Kantonen wird die Abgabe als eigentliche Steuer oder als Mischform aus Steuer und Gebühr erhoben.

Wo das Grundbuch die Eintragung von der Bezahlung einer Handänderungssteuer abhängig macht, muss diese vor der Grundbuchanmeldung an das Amt bezahlt oder die direkte Bezahlung nachgewiesen werden (Art. 66 Abs. 4 VZG). Fragen Sie beim Amt bzw. beim Grundbuchamt nach dem konkreten Betrag. Wer die Abgabe trägt, ergibt sich aus dem kantonalen Recht und den Steigerungsbedingungen.

Gesetzliche Pfandrechte: die versteckte Position

Bestimmte Forderungen sind von Gesetzes wegen durch ein Pfandrecht am Grundstück gesichert, ohne dass sie im Grundbuch stehen müssen – etwa kantonale Steuern auf dem Grundstück oder Gebäudeversicherungsprämien, je nach kantonalem Recht. Fällige Beträge werden im Lastenverzeichnis aufgeführt und aus dem Erlös bezahlt; noch nicht fällige gehen nach Art. 49 Abs. 1 lit. b VZG zu Ihren Lasten. Fragen Sie beim Amt, ob solche Forderungen bekannt sind.

Ihre eigenen Kosten

Neben den amtlichen Kosten sollten Sie einplanen:

• Kosten für die Errichtung oder Erhöhung von Schuldbriefen für Ihre Hypothek (Notariat und Grundbuch)
• Bewertung, Bauexpertise, Rechtsberatung
• Renovation, Räumung, Reinigung, Schlösser auswechseln
• Versicherungen ab Übergang von Nutzen und Gefahr
• Verzugszinsen, falls Sie einen Zahlungstermin nutzen und die Bedingungen einen Zins vorsehen

Bei beweglichen Sachen

Bei Fahrzeugen, Uhren oder Mobiliar sind die Nebenkosten meist geringer: Zahlung des Zuschlagspreises unmittelbar oder innert höchstens 20 Tagen (Art. 129 SchKG), dazu eigene Kosten für Abholung, Transport, Einlösen und Reparaturen. Ob eine Plattform zusätzliche Gebühren erhebt, steht in den Auktionsbedingungen.

Häufige Fragen

Wie viel muss ich für Nebenkosten einplanen?

Das hängt stark vom Kanton und vom Objekt ab. Die Steigerungsbedingungen nennen oft die Höhe der Anzahlung für die Kosten. Erkundigen Sie sich beim Amt und beim Grundbuchamt nach den konkreten Beträgen, bevor Sie Ihr Maximalgebot festlegen.

Wer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer des Schuldners?

Die Grundstückgewinnsteuer aus der Versteigerung schuldet grundsätzlich der bisherige Eigentümer. Je nach Kanton ist sie aber durch ein gesetzliches Pfandrecht gesichert. Klären Sie mit dem Amt, wie diese Steuer in den Steigerungsbedingungen behandelt wird. Mehr dazu: Steuern beim Ersteigern.

Quellen

• VZG, Art. 46–49, 66
• SchKG, Art. 129, 135
• ESTV, Steuerdokumentation: Handänderungssteuer
• Kanton Zürich: Abschaffung der Handänderungssteuer per 1. Januar 2005